Seit sieben Jahren steigen die Mieten in Stuttgart schneller als die Einkommen. In Hamburg, Köln und München sind seit letztem Sommer die Mieten durchschnittlich um sechs Prozent gestiegen. In Berlin liegen die Vermietungspreise 31 Prozent über dem laut Mietpreisbremse erlaubten Quadratmeterpreis. »Die Mietpreisbremse ist wirkungslos«, resümiert Caren Lay, wohnungspolitische Sprecherin der Fraktion DIE LINKE, zum Jahrestag der Einführung der Mietpreisbremse. Der Immobilienverband Deutschland Süd schließt nicht aus, dass in München in diesem Herbst erstmalig die durchschnittliche Nettokaltmiete von 15 Euro pro Quadratmeter überschritten wird.
Nur eine Flugstunde von München entfernt befindet sich die siebtgrößte Stadt Europas: die österreichische Hauptstadt Wien. Die 1,8-Millionen-Einwohner-Metropole hat erst kürzlich Hamburg bei der Einwohnerzahl überholt, ist eine beliebte Touristen- und Studentenstadt, viele Unternehmen sind dort ansässig. Aber der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter liegt bei 7,64 Euro inklusive Betriebskosten, also warm. Landesweit beträgt die Durchschnittsmiete 7,32 Euro.
Der Gemeindebau Karl-Marx-Hof
Wer sich im Norden Wiens vom Heiligenstädter Bahnhof zu Fuß gen Westen aufmacht, kann nach wenigen Metern einen der größten Wohnkomplexe der Welt sehen. Der Karl-Marx-Hof – das »Versailles der Arbeiter« –, der Ende der 1920er Jahre errichtet wurde, misst eine Gebäudelänge von über einem Kilometer und bietet auch heute noch 5.000 Bewohnerinnen und Bewohnern ein Zuhause. Auf dem Grundstück sind lediglich 20 Prozent der Fläche bebaut. Drum herum gibt es viele Grünanlagen. Der Karl-Marx-Hof steht für den Gemeindebau des Roten Wien der 1920er und 1930er Jahre des vergangenen Jahrhunderts. Aber nicht nur vor 90 Jahren, sondern bis heute spielt der Gemeindebau eine außerordentliche Rolle im Stadtbild Wiens.
Nach vier Kriterien funktioniert der Gemeindebau in Wien: Soziales, Ökonomie, Ökologie und Architektur. Nur durch kontinuierlichen Kauf von Boden kann die wachsende Stadt den Anforderungen gerecht werden. Mittlerweile ist die Stadt im Besitz von 2,3 Millionen Quadratmetern Boden. Die erworbenen Flächen werden in einer Ausschreibung angeboten. Genossenschaften und Wohnungsbaugesellschaften bewerben sich mit Architekturbüros um die Bauprojekte. Sie unterliegen einem strikten Finanzrahmen, so dass den Bauträgern keine unerwartete Kostenexplosion droht. Nach Fertigstellung der Bauvorhaben werden die Gebäude wieder auf die vier Vergabekriterien hin überprüft. Durch das so zur Verfügung stehende Geld kauft die Stadt dann weitere Grundstücke. So entstehen Jahr für Jahr 10.000 neue Wohnungen in Wien.
Die Kosten trägt die Stadt
Aber solch ein Mieterparadies hat natürlich auch seinen Preis. Allein im Jahr 2014 stellte die Stadt Wien Fördermittel für den Bereich Wohnen in Höhe von 680 Millionen Euro zur Verfügung. Zum Vergleich: In Berlin wird nur ein Zehntel davon investiert. Während die meisten europäischen Großstädte lediglich Mietzuschüsse an Mieterinnen und Mieter zahlen, basiert die Wiener Wohnbauförderung auf den drei Säulen Neubau, Sanierung und direkte finanzielle Unterstützung in Form von Wohngeld. Es scheint ein gänzlich anderes Verständnis von Wohnen in Wien vorzuherrschen als in deutschen Großstädten: Der Mensch steht im Vordergrund.
In Deutschland regelt überwiegend der Markt das Angebot an Mietwohnungen. Immer mehr Immobilieninvestoren drängen auf den Mietmarkt. Ob Cerberus, Deutsche Annington oder Fortress: Ihr Ziel ist die Gewinnmaximierung des Anlageproduktes. Dass dieses Anlageobjekt gerade Wohnungen sind, in denen Menschen tagtäglich ihr Leben meistern, spielt dabei keine Rolle. Aus dieser Logik investieren Immobilienspekulanten auch nie nach Bedarf, was zu Wohnungsmangel und steigenden Mieten in vielen deutschen Städten führt. Das zwingt viele Mieterinnen und Mieter aus den Stadtzentren in Randbezirke. Nur Wohngeld zu zahlen zeigt offenkundig, dass das System nicht funktioniert. Denn der Staat versucht erst gar nicht, auf den Mietpreis Einfluss zu nehmen, sondern er ergibt sich dem Markt. Anschließend übernimmt er bei Sozialwohnungen alle Mietsteigerungen durch Bezuschussung der Mieterinnen und Mieter – zur Freude der Immobilieneigentümer
Zukunft ungewiss
Wien ist im Besitz von beziehungsweise fördert mittlerweile 420.000 Wohnungen. Das macht 62 Prozent des gesamten städtischen Wohnungsmarktes aus. So kann die Stadt selber auf die Mietpreise einwirken. Bisher machen internationale Immobilienspekulanten deshalb einen riesigen Bogen um viele österreichische Städte, insbesondere um Wien. Denn welcher Mieter zahlt schon 15 Euro pro Quadratmeter, wenn vergleichbare Wohnungen für 7,64 Euro zu bewohnen sind.
Doch wie lange dieses Mieterparadies in der österreichischen Metropole noch Bestand haben wird, ist nicht gewiss. Denn auf der Ebene der Europäischen Union gibt es Bestrebungen, sozialen Wohnungsbau auf Geringverdienerinnen und -verdiener zu beschränken. In Wien hingegen erhält jede Person mit einem Gehalt von bis zu 3.170 Euro pro Monat, die sich beim Wiener Gemeindebau um eine Wohnung bewirbt, Beratung und Vermittlung der Wohnung unentgeltlich. Und noch eine weitere Besonderheit bietet das Wohnrecht in Wien: Sollte jemand zwar als Geringverdiener eine Wohnung beziehen, aber im Laufe der Jahre vermögend werden, droht mitnichten die Kündigung des Mietvertrages. Das Wiener Wohnrecht beinhaltet quasi eine Unkündbarkeit. So ist es nicht verwunderlich, dass die Stadt Wien im Jahr 2016 zum siebten Mal hintereinander zur lebenswertesten Stadt der Welt gewählt wurde.